Chcete vlastné bývanie? Toto robia mladí Slováci pred hypotékou

Svet sa mení a s ním aj predstavy o tom, ako by mal vyzerať ideálny štart do dospelosti. Dnešná generácia mladých hľadá flexibilitu a ekonomickú logiku a platí to aj pri hľadaní vlastného bývania. Podľa odborníkov môže byť prechodné obdobie u rodičov či v spoločnom podnájme rozumným krokom, ktorý vás pripraví na vlastné bývanie bez zbytočného stresu.

Štartovacia čiara sa posunula

Ak patríte ku Generácii Z alebo k mladším mileniálom, pravdepodobne ste už zažili debaty o tom, kedy je ten „správny čas“ na odchod z domu. Realita na slovenskom trhu je však dnes iná než pred desiatimi rokmi. Podľa dát Eurostatu opúšťajú mladí Slováci detskú izbu v priemere až okolo 31. roku života, čo nás radí na chvost Európskej únie.

Tento trend však netreba vnímať negatívne. Mladí ľudia skrátka hrajú s kartami, ktoré majú v rukách. Kým staršia generácia zažila éru lacných peňazí s úrokmi okolo 1 %, dnešná situácia na trhu si vyžaduje oveľa racionálnejší prístup. Ako presne táto trhová horská dráha vyzerala v číslach, ukazuje aj vývoj priemernej úrokovej sadzby:

Zmena životného štýlu sa dotkla aj financií. Mladá generácia kladie veľký dôraz na flexibilitu a digitálne riešenia a banky na to reagujú. Doba papierovania sa postupne končí, väčšinu potrebných údajov je dnes možné automaticky overiť z dostupných zdrojov. Cieľ je jasný: minimum byrokracie a čo najrýchlejšia, prehľadná cesta k hypotéke aj cez mobil.

Mýtus o „jedinej správnej“ ceste

Už dávno neplatí, že ak po škole nepodpisujete zmluvu o kúpe vlastného bytu, niekde ste urobili chybu. Každá voľba bývania má totiž v určitej fáze života obrovskú ekonomickú logiku:

• Racionálny „mamahotel“: Zostať po škole nejaký čas u rodičov je prejavom pragmatizmu, nie lenivosti. Ak máte doma dobré zázemie, je to skvelý spôsob, ako namiesto odovzdávania výplaty za komerčný nájom ušetriť potrebný základný kapitál na budúcnosť.
• Škola života v podnájme a v spolubývaní: Bývať v podnájme s kamošmi alebo zdieľať náklady na väčší byt je legitímna fáza, ktorú zažívajú mladí ľudia v celej Európe. Učí samostatnosti, no netrhá peňaženku hneď na začiatku kariéry, keď človek funguje na juniorskom príjme.
• Rozumný „hack“ so spolubývajúcim: Pre tých, ktorí sa predsa len rozhodnú pre prvé vlastné bývanie, existuje čoraz populárnejšie racionálne riešenie. Kúpite si nehnuteľnosť na hypotéku, no jednu izbu hneď od začiatku prenajmete kamošovi. Vy tak bývate vo vlastnom a čistý príjem z podnájmu vám výrazne pomáha znášať mesačné náklady.

Sprievodca bývaním: Pýtali sme sa expertov z Tatra banky

Aby sme sa na celú tému pozreli bez ilúzií, opýtali sme sa Valérie Hrabčákovej, senior produktovej manažérky pre úvery pre fyzické osoby Tatra banky, a Andreja Martišku, ekonomického analytika Tatra banky. Vo svojich odpovediach prinášajú komplexný pohľad na to, ako dnes úspešne zvládnuť cestu za prvým bývaním:

Ak sa mladý človek alebo rodina rozhodne namiesto novostavby pre kúpu staršieho bytu/domu, ktorý si vyžaduje výraznú rekonštrukciu, aké má možnosti? Je možné jednou hypotékou pokryť kúpu aj následnú obnovu nehnuteľnosti?

Banka dnes ponúka riešenie, ktoré umožňuje financovať kúpu aj obnovu jedným úverom na bývanie. V praxi to funguje tak, že klient môže jednou hypotékou pokryť nadobudnutie nehnuteľnosti aj jej následnú údržbu alebo rozsiahlejšiu rekonštrukciu. Čerpanie úveru prebieha postupne po častiach, v takzvaných tranžiach. Prvá časť úveru sa spravidla uvoľňuje na kúpu nehnuteľnosti, a to zvyčajne do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Zvyšné prostriedky banka uvoľňuje postupne podľa priebehu rekonštrukcie.

Ak klient nemá dostatočné vlastné zdroje, riešením môže byť dočasné dozabezpečenie úveru ďalšou nehnuteľnosťou, napríklad vo vlastníctve rodičov, čo umožní získať potrebný objem financií už na začiatku. Po dokončení rekonštrukcie a zvýšení hodnoty nehnuteľnosti je následne možné túto dodatočnú nehnuteľnosť po dohode s bankou uvoľniť.

Mnoho ľudí dnes začína v podnájme s cieľom prejsť neskôr do vlastného. Čo by mal urobiť človek, ktorý vie, že bude chcieť riešiť hypotéku o 2 či 3 roky?

Už samotný fakt, že pravidelne platíte nájom, je veľká výhoda. Je to jasný dôkaz, že dokážete dlhodobo zvládať svoje záväzky. Veľmi praktický prístup v tejto fáze je fungovať tak, akoby hypotéka už existovala. To znamená cielene si každý mesiac odkladať sumu blízku budúcej splátke. Na jednej strane si tým vytvárate vlastné zdroje, na druhej strane si reálne overujete, či váš rozpočet zvládne dlhodobú záťaž.

Obdobie pred hypotékou je tiež ideálny čas na znižovanie menších úverov, obmedzenie zbytočných limitov a získanie lepšieho prehľadu o výdavkoch. Tvorbu finančnej rezervy odporúčame nastaviť formou automatického sporenia, ktoré pomáha budovať kapitál bez potreby každodenných rozhodnutí.

Čoraz populárnejšie sú alternatívne formy bývania. Ako na tieto meniace sa potreby klientov reaguje Tatra banka?

Mladí dnes bývanie riešia oveľa flexibilnejšie, okrem bývania s rodičmi zdieľajú byt s kamarátmi alebo si kúpia vlastné bývanie a jednu izbu prenajímajú. Aj toto je úplne o. k. a vie to pomôcť s nákladmi. Je nutné však rátať s tým, že na hypotéku sa treba kvalifikovať – teda ukázať, že ju viete splácať. Na začiatku môžu pomôcť aj rodičia ako spoludlžníci. Ak plánujete byt aj prenajímať, je potrebné o tom banku vopred informovať.

S akými najčastejšími mýtmi alebo chybami sa v banke stretávate u klientov, ktorí žiadajú o svoju prvú hypotéku? Čo ich najčastejšie prekvapí?

Často sa napríklad ukáže, že výška financovania alebo úroková sadzba sa vždy odvíjajú od konkrétnej situácie klienta, jeho príjmu či hodnoty nehnuteľnosti a nie každý sa automaticky kvalifikuje na najvyššiu výšku financovania či najnižší úrok. Pre mnohých je prínosom aj lepšie pochopenie toho, ako banka posudzuje príjem (najmä pri podnikateľoch), alebo ako pracuje s hodnotou nehnuteľnosti v porovnaní s kúpnou cenou. Mladí klienti si tiež počas procesu uvedomia, že mesačné náklady zahŕňajú nielen splátku hypotéky, ale aj energie a bežné výdavky. Najlepšou cestou, ako celý proces zvládnuť bez stresu, je prísť na konzultáciu ešte pred samotným výberom nehnuteľnosti.

Aktuálna situácia s úrokovými sadzbami núti ľudí viac premýšľať nad stabilitou. Podľa čoho by si mal klient dnes vyberať dĺžku fixácie?

Odpovedá Andrej Martiška: Rozhodnutie o dĺžke fixácie musí vždy zohľadňovať finančnú situáciu klienta ako aj jeho vzťah k riziku. Vo všeobecnosti platí, že v dlhšom časovom horizonte sú obvykle výhodnejšie krátkodobé fixácie sadzby, avšak klient v takomto prípade platí za možnosť rýchlejšieho zníženia sadzby v prípade pozitívneho vývoja úrokových sadzieb rizikom ich rýchlejšieho a prudšieho rastu, ak sa situácia naopak nebude vyvíjať priaznivo z pohľadu sadzieb. Preto predovšetkým ak klientovi vychádza hypotéka pri aktuálnych sadzbách skôr natesno, alebo má rád stabilitu pri finančnom plánovaní bez prudších výkyvov, mal by siahnuť skôr k dlhšej fixácii.

Flexibilita je pre dnešných mladých ľudí kľúčová. Ponúka vaša hypotéka možnosti, ako si splácanie prispôsobiť nečakaným životným situáciám, napríklad príchodu rodiny?

Áno, a práve pre mladých na to myslíme extra. Život vie prekvapiť a hypotéka by nemala byť stres navyše. Pre mladých klientov do 35 rokov je tu špeciálna možnosť – po narodení alebo osvojení dieťaťa si viete na určitý čas upraviť splácanie: buď úplne odložiť splácanie istiny a platiť len úroky, alebo znížiť splátku až na polovicu, a to až na dobu 3 rokov. Stačí, ak o úpravu požiadate do 6 mesiacov od narodenia alebo osvojenia dieťaťa a predložíte rodný list.

Racionálne riešenia a odbúranie bariér

Ak nastane moment, keď sa po zrelej úvahe rozhodnete prejsť do vlastného, je dôležité mať partnera, ktorý rozumie špecifikám mladej generácie a nekladie pred ňu zbytočné prekážky. Práve pre tieto situácie je navrhnutá Hypotéka pre mladých od Tatra banky, ktorá sa snaží urobiť prvý krok k vlastnému bývaniu čo najdostupnejším a najkomfortnejším.

Čo to znamená v praxi?

• Zvýhodnený úrok: Môžete získať úrokovú sadzbu už od 3,59 % p. a. pri 3-ročnej fixácii s Programom odmeňovania.
• Bez poplatku za úver: Banka poskytuje 100 % zľavu z poplatku za úver, čo vám hneď na úvod ušetrí stovky eur, ktoré môžete investovať napríklad do zariadenia.
• Financovanie a dofinancovanie: Úver získate do 80 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti určenej na bývanie. Zvyšnú sumu si však môžete dofinancovať Bezúčelovým úverom od Tatra banky úplne bez poplatku za úver a so zvýhodnenou garantovanou sadzbou 5,49 % p. a.
• 500 eur na čokoľvek: Po načerpaní úveru môžete využiť obľúbený finančný bonus 500 eur na nákup spotrebičov, zariadenia alebo čohokoľvek, čo do nového domova potrebujete.

Či už teda zostávate v detskej izbe, delíte sa o byt s tromi kamošmi, alebo sa pomaly obzeráte po vlastnom byte alebo dome – dôležité je len to, aby bolo vaše rozhodnutie racionálne, slobodné a bez zbytočného stresu z očakávaní okolia.

Reprezentatívny príklad Hypotéka^TB pre mladých Pri úvere 100 000 EUR s úrokovou sadzbou 3,59 % p. a., dobou splatnosti v mesiacoch/počte splátok 359 (lehota splatnosti je kratšia ako požadovaná z dôvodu, že pre výpočet RPMN bol použitý dodatočný zákonný predpoklad) a s jednorazovým poplatkom za úver vo výške 0 EUR, jednorazovým poplatkom za ohodnotenie nehnuteľnosti vo výške 250 EUR, jednorazovým poplatkom za kataster 100 EUR, mesačným poistným za poistenie splácania hypotéky vo výške 17,43 EURA, mesačným poplatkom za Účet pre modrú planétu^TB vo výške 7 EUR a ročným poistným za poistenie nehnuteľnosti vo výške 100 EUR predstavuje ročná percentuálna miera nákladov 4,28 % pri mesačnej splátke úveru 454,08 EURA (výška poslednej splátky úveru je 66,56 EURA). Celková suma, ktorú klient uhradí, predstavuje 174 747,57 EURA, pričom pri výpočte úrokov sa vychádza z predpokladu, že všetky mesiace v roku majú 30 dní a kalendárny rok má 360 dní.