Ešte donedávna pôsobil Dubaj pre mnohých Slovákov ako bezpečný prístav na zhodnocovanie kapitálu. Byty sa kupovali „na papieri“, očakávania rýchleho rastu cien boli vysoké a investori rátali budúce zisky. Dnes sa situácia výrazne mení. Trh sa spomaľuje, ceny v niektorých segmentoch klesajú a z rozbehnutých obchodov sa nedá jednoducho vystúpiť.
Investori tak čelia realite, v ktorej ich kapitál zostáva viazaný v zmluvách a každé unáhlené rozhodnutie môže znamenať citeľnú finančnú stratu. Podľa analýz Goldman Sachs klesol počet realitných transakcií v Dubaji medziročne približne o 37 % a medzimesačne až o 49 %.
V niektorých segmentoch už ceny nehnuteľností oslabili o 12 až 15 % a očakáva sa ich ďalší pokles približne o 7 % ročne v najbližších rokoch. Pre investorov to znamená dvojitý tlak. Hodnota ich investície klesá, no zároveň ju nedokážu jednoducho ukončiť.
Zmluvu nemožno len tak zrušiť
„Musím však na rovinu povedať, že Dubaj nie je e-shop, kde môžete tovar vrátiť do dvoch týždňov bez udania dôvodu. Žiadna takáto zákonná lehota na rozmyslenie tu neexistuje,“ upozorňuje Miloslav Makovini zo spoločnosti Incorportas a člen správnej rady Slovak Business Council v Dubaji. Podpis kúpnej zmluvy je podľa neho okamžite právne záväzný, čo mnohí investori v období rastu podcenili.
Ak sa dnes rozhodnú cúvnuť len pre zhoršený vývoj na trhu, právo to nevníma ako chybu druhej strany, ale ako ich vlastné rozhodnutie. „V takom prípade takmer s istotou prídete o zloženú zálohu,“ vysvetľuje Makovini. Tá pritom bežne predstavuje približne 10 % z ceny nehnuteľnosti, čo znamená straty v desiatkach tisíc eur. Situáciu komplikuje aj to, že samotný pokles cien nie je dôvodom na odstúpenie od zmluvy.
Pokles cien nie je dôvod na odstúpenie
Podľa Makoviniho existuje jasný precedens, že ani 15-percentný prepad cien sa nepovažuje za vyššiu moc. Dubajské právo síce tento koncept pozná, no uplatňuje sa len vo výnimočných prípadoch, ako je fyzické zničenie nehnuteľnosti alebo úplná nemožnosť realizovať obchod. Dôležitú úlohu zohráva aj načasovanie podpisu zmluvy.
„Ak ste zmluvu podpísali po 28. februári 2026, keď už boli raketové útoky v regióne verejne známou realitou, súd vám pravdepodobne neuzná argument, že udalosť bola nepredvídateľná,“ zdôrazňuje Makovini. Investor tak podľa neho vstupuje do rizika vedome a pokus o jednostranné zrušenie zmluvy môže viesť k výrazným stratám. Mnohí investori sa tak ocitajú v situácii, keď sú „uväznení“ medzi klesajúcim trhom a záväzným kontraktom.
Riziko sa ešte zvyšuje v momente, keď sa rozhodnú prestať splácať dohodnuté platby. „Zmrazenie platieb z vlastného uváženia je v Dubaji považované za hrubé porušenie zmluvy,“ upozorňuje Makovini. Developer môže zmluvu ukončiť, ponechať si časť alebo celú zaplatenú sumu a nehnuteľnosť opätovne predať. Bez oficiálneho pozastavenia projektu zo strany úradov je podľa neho neplatenie najrýchlejšou cestou k strate investovaného kapitálu.
Výnimky sú len v špecifických prípadoch
Výnimkou sú situácie, keď sa reálne preruší výstavba. Ak konflikt ovplyvní dodávky materiálov a developer prestane stavať, investor môže legálne prerušiť platby, kým sa projekt znovu nerozbehne. Ani v takom prípade však nevzniká nárok na kompenzáciu za oneskorené odovzdanie nehnuteľnosti, keďže štát uznáva konflikt ako legitímny dôvod meškania. Aktuálne podmienky zároveň vytvárajú priestor pre nových hráčov na trhu.
„Trh zaplavili lovci tzv. distress assets, ktorí zneužívajú paniku na nákup pod cenu,“ upozorňuje Makovini. Ide o investorov, ktorí cielene vyhľadávajú predaje v tiesni a snažia sa odkúpiť nehnuteľnosti s výrazným diskontom. V praxi to znamená, že niektorí slovenskí investori čelia tlaku predať svoje investície hlboko pod pôvodnou cenou.
Zároveň sa objavujú aj praktické riziká pri samotnej realizácii investícií. Makovini upozorňuje, že splátky by mali smerovať výlučne na vinkulované účty a investori by si mali overovať reálny stav výstavby na oficiálnych portáloch. „Zaznamenali sme viaceré prípady, kedy developer deklaroval vyššiu mieru rozostavanosti, ako bola skutočnosť,“ hovorí Makovini.
Dubaj zostáva atraktívny, no rizikovejší
Napriek ochladeniu realitného trhu ekonomika Dubaja funguje ďalej a stavebné projekty pokračujú aj v podmienkach zvýšeného geopolitického napätia. Podľa odborníkov sa však zásadne mení charakter trhu. Z prostredia, ktoré stálo na rýchlom raste a očakávaniach, sa stáva trh, kde rozhoduje právna pripravenosť, dostatok likvidity a schopnosť riadiť riziko.
„Bezpečnostné riziko je dnes vyššie, než bolo ešte pred pár mesiacmi. To je fakt, ktorý treba pri investícii zohľadniť. Neznamená to, že sa nedá investovať alebo podnikať, ale musí sa to robiť inak,“ uzatvára Makovini. Dubaj tak síce zostáva atraktívnym trhom, no už nie bezvýhradným rajom. Pre investorov sa mení na prostredie, kde každé rozhodnutie nesie výrazne vyššiu mieru zodpovednosti aj rizika.
Nahlásiť chybu v článku