Cenová dostupnosť bývania na Slovensku sa v posledných rokoch výrazne menila a jej vývoj sa často rozchádzal s aktivitou na hypotekárnom trhu. Vyplýva to z novembrovej správy o finančnej stabilite, ktorú zverejnila Národná banka Slovenska (NBS).
Podľa nej počas pandémie aj po nej nebola dostupnosť bývania hlavným faktorom, ktorý by zásadne ovplyvňoval chuť Slovákov zadlžovať sa na kúpu nehnuteľností. NBS pripomína, že prudký rast cien nehnuteľností do leta 2022 spolu s nárastom úrokových sadzieb v rokoch 2022 až 2023 výrazne zhoršil dostupnosť bývania.
Situácia sa začala zmierňovať až neskôr, keď ceny nehnuteľností ustúpili a sadzby postupne klesali, pričom pomohol aj rast príjmov domácností. Napriek tomu je dostupnosť bývania stále zhruba o desatinu horšia než dlhodobý priemer.
Trh sa neriadil trendom
Zaujímavé však je, že hypotekárny trh sa týmto trendom očividne neriadil. Dokonca v máji 2022, keď boli ceny nehnuteľností na historických maximách, banky poskytli rekordný objem hypoték. Podobné odpojenie fundamentov a správania kupujúcich sa ukázalo aj v roku 2024, keď sa trh opäť prudko rozbehol napriek tomu, že dostupnosť bývania sa zlepšovala len mierne.
„Najmä v časoch silného rastu cien dokážu očakávania o ďalšom raste prevážiť nad fundamentmi,“ uvádza NBS. Hypotekárny boom tak nebol spôsobený tým, že ľudia si bývanie mohli lepšie dovoliť, ale skôr psychológiou trhu a obavami, že ceny opäť porastú. Rozpor medzi dostupnosťou bývania a rastom hypoték však vysvetľuje aj samotná štruktúra dlžníkov.
Kým modelová domácnosť bola v rokoch 2021 až 2022 čoraz viac zaťažená splátkami, realita bola miernejšia. Skutočná zaťaženosť splátkou nerástla tak prudko, čo súviselo so zmenami na strane dlžníkov aj parametrov úverov. Priemerný príjem ľudí žiadajúcich o hypotéku rástol rýchlejšie ako priemerná mzda v ekonomike, čo podľa centrálnej banky znamená, že na trh prichádzalo viac domácností s nadpriemernými príjmami.
Výrazne pomohlo aj to, že kupujúci čoraz viac využívali vlastné úspory, priemerné LTV (Loan to Value – pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti, pozn. red.) tak klesalo. Rástol aj podiel úverov poskytovaných dvom spoludlžníkom. Tento trend prispel k tomu, že trh bol stabilnejší a noví dlžníci nepadali okamžite do rizikových kategórií.
Ak je viac žiadateľov, šance na hypotéku sú vyššie
Podľa NBS pritom rast príjmových skupín v hornom kvartile prispel k zníženiu modelového rizika, keďže práve títo žiadatelia boli najaktívnejší. V tejto skupine zároveň výrazne rástol podiel ľudí, ktorí už jednu hypotéku v minulosti mali. V kategórii nad 35 rokov ide až o 64 % žiadateľov. Aj domácnosti s nižšími príjmami si však dokázali zachovať prístup k úverom na bývanie, a to za cenu vyššej splátkovej záťaže a častejšieho využívania spoludlžníkov, nižšieho LTV či dlhších splatností.
NBS upozorňuje, že práve kombinácia týchto faktorov im umožnila kupovať aj drahšie nehnuteľnosti v rámci ponuky. Modely banky napríklad ukazujú, že ak o úver nežiada jeden, ale viacerí spoludlžníci, priemerný žiadateľ sa dokáže posunúť v cenovej kategórii nehnuteľností až o 24 percentuálnych bodov vyššie.
NBS však upozorňuje, že hoci trh dokázal reagovať a prispôsobiť sa, najviac zaťažené sú práve nižšie príjmové skupiny a mladí ľudia. Aby získali vlastné bývanie, siahajú na hranice dostupných limitov a čoraz viac riskujú. Aj preto by podľa centrálnej banky mohlo pomôcť rozšírenie ponuky nájomného bývania či legislatívne opatrenia, ktoré by obmedzili vlastníctvo viacerých nehnuteľností napríklad vyšším zdanením. Súčasné úverové limity považuje NBS za kľúčový nástroj ochrany pred neprimeraným zadlžovaním domácností.
Nahlásiť chybu v článku