Odchádzate z prenájmu? Týmto chybám sa vyhnite, inak vás môžu stáť stovky eur aj kauciu

Zbaliť veci a odovzdať kľúče nestačí. Nesprávne ukončenie nájmu vás môže stáť peniaze aj spor o kauciu, a od júla 2027 sa navyše menia pravidlá.

Odchádzate z prenájmu? Týmto chybám sa vyhnite, inak vás môžu stáť stovky eur aj kauciu

Sťahujete sa za prácou, partnerom alebo do vlastného bývania? Nech je dôvod akýkoľvek, ukončenie nájmu si vyžaduje viac než len zbaliť veci a odovzdať kľúče. Aj keď sa s majiteľom rozchádzate v dobrom, treba myslieť na správne ukončenie zmluvy a vyrovnanie všetkých záväzkov. Inak sa môže bezproblémové sťahovanie skončiť sporom o nezaplatené nájomné, poškodené zariadenie či nevrátenú kauciu, uvádza tlačová správa.

„Pri prenájme bytu venujeme prirodzene najviac pozornosti výberu správneho nájomcu a podpisu kvalitnej zmluvy. Rovnako dôležité je však myslieť na to, ako sa nájom jedného dňa skončí. Ak sú podmienky jasné od začiatku a obe strany komunikujú otvorene, väčšine nepríjemností sa dá predísť,“ hovorí Miroslav Kadleček, CEO Bezrealitky Slovensko.

Zmluva na rok alebo na neurčito? Je v tom zásadný rozdiel

Prvým krokom je zistiť, na aké obdobie bola zmluva uzatvorená a podľa akého zákona sa riadi. Nájom na dobu určitú, napríklad na jeden rok, sa spravidla skončí uplynutím dohodnutého obdobia. Ak chce nájomca odísť skôr, musí si overiť, za akých podmienok môže zmluvu predčasne ukončiť.

Pri bežnom nájme bytu na dobu neurčitú podľa Občianskeho zákonníka môže nájomca zmluvu vypovedať s trojmesačnou výpovednou lehotou. Tá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Ak teda nájomca doručí výpoveď 15. októbra, nájom sa skončí 31. januára nasledujúceho roka.

Osobitné pravidlá platia pri zmluvách podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Ide o nájom na dobu určitú, najviac na dva roky. Výpovedná lehota je najmenej jeden mesiac, pri vybraných dôvodoch sa môže skrátiť na 15 dní, a začína plynúť už nasledujúci deň po doručení výpovede.

Chcete odísť skôr? Dohodnite sa písomne

Ak nájomca podpísal zmluvu na rok, ale po šiestich mesiacoch si kúpi vlastný byt a nemá možnosť zmluvu jednostranne ukončiť, najpraktickejším riešením je dohoda s majiteľom. Ten môže súhlasiť s odchodom napríklad o mesiac, najmä ak si nájde ďalšieho nájomcu.

Dohodu treba uzatvoriť písomne. Musí z nej byť jasné, kto ju uzatvára, ktorej nehnuteľnosti sa týka a k akému dátumu sa nájom skončí. Praktické je určiť aj termín odovzdania bytu, úhradu posledného nájomného, vyúčtovanie energií a spôsob vrátenia kaucie.

Výpoveď a dohoda pritom nie sú to isté. Výpoveď je jednostranný právny úkon, pri dohode musia súhlasiť obe strany.

Môže majiteľ vypovedať nájom, kedy sa mu zachce?

Odpoveď znie – nie. Pri bežnom nájme podľa súčasného Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ dať výpoveď iba zo zákonom určených dôvodov, napríklad keď potrebuje byt pre seba či príbuzných, nájomca závažne porušuje povinnosti alebo neplatí nájomné dlhšie ako tri mesiace. Výpoveď musí byť písomná a dôvod v nej musí byť konkrétne uvedený.

Ani pri závažnom porušení povinností nemôže majiteľ svojvoľne vymeniť zámky, odpojiť energie alebo vypratať veci nájomcu. Na riešenie sporov existujú zákonné postupy.

Od júla 2027 sa pravidlá menia

„Súčasné pravidlá môžu prenajímateľa dostať do situácie, keď síce má zákonný dôvod na ukončenie nájmu, ale svoj byt nedokáže získať späť celé mesiace, niekedy aj roky,“ hovorí Miroslav Kadleček.

Od 1. júla 2027 nový Občiansky zákonník umožní majiteľom vypovedať nájom na dobu neurčitú aj bez uvedenia dôvodu, so šesťmesačnou výpovednou dobou. Zjednoduší tiež postup pri neplatení nájomného. Existujúce zmluvy však zostanú v platnosti za doterajších podmienok.

Kaucia nie je posledné nájomné

Jedným z najčastejších zdrojov sporov je peňažná zábezpeka. Dôležité je rozlišovať medzi skutočnou škodou a bežným opotrebovaním. Drobné stopy používania nie sú automaticky dôvodom na účtovanie opráv, iné je to pri rozbitom zariadení či poškodených dverách.

Pozor aj na častý omyl: nájomca nemôže sám rozhodnúť, že posledný mesiac nezaplatí nájomné, lebo majiteľ drží jeho kauciu. Takýto postup si musia obe strany dohodnúť. Pri krátkodobom nájme musí prenajímateľ nevyčerpanú zábezpeku vrátiť najneskôr do jedného mesiaca po vyprataní bytu a vysporiadaní nárokov.

Odovzdávací protokol môže ušetriť stovky eur

Ústne konštatovanie, že je všetko v poriadku, nemusí stačiť. Obe strany by mali podpísať protokol s aktuálnym stavom bytu, prípadnými poškodeniami, odpočtami meračov a počtom kľúčov. Užitočnou prílohou sú fotografie z nasťahovania aj z odchodu. Nezabudnite ani na kľúče od pivnice, čipy od vchodu, ovládače garážovej brány či parkovacie karty.

Vyúčtovanie energií môže prísť až s niekoľkomesačným odstupom. Pri odchode preto odčítajte stav elektromera, plynomera a vodomerov a vyriešte zmenu odberateľa. Ak zálohy spravuje prenajímateľ, písomne sa dohodnite, ako sa vysporiada preplatok či nedoplatok.

Odchod z bytu a právne skončenie nájmu nie sú to isté. Ak nájomca odíde bez platnej dohody alebo výpovede, môže mu naďalej trvať povinnosť platiť nájomné. V prípade konfliktu si uchovajte komunikáciu, doklady o platbách, fotografie a podpísané dokumenty.

Pozri aj:

Realitný maklér Michal Palko: Neexistujú drahé a lacné nehnuteľnosti. Inzerát je marketingový nástroj