Vojnový konflikt v Iráne pred pár mesiacmi otriasol celým Blízkym východom vrátane Dubaja. Vypätá situácia preverila nielen investorov, ale aj samotných maklérov, ktorí museli reagovať na náročné dianie. Aká je situácia v meste dnes, ako sa darí investorom, ale aj to, prečo sa niektorí ľudia na investíciách popálili, nám priblížil realitný maklér z Move Homes Ľubomír Pocsik.
správy od nás budete mať ako prví.
Move Homes patrí medzi najznámejšie dubajské realitné kancelárie prepojené s česko-slovenským trhom. Klientom zabezpečuje kompletné zastupovanie pri celom procese kúpy nehnuteľnosti, ako aj pri následnom prenájme. Jej zástupcovia, medzi ktorých patrí aj Ľubomír Pocsik, boli počas februára a marca priamo v Dubaji.
„Krízové obdobie podľa mňa veľmi rýchlo ukázalo rozdiel medzi človekom, ktorý trh skutočne pozná a vie niesť zodpovednosť za svoju komunikáciu, a človekom, ktorý je na trhu len v čase, keď sa všetko predáva takmer samo,“ uviedol Pocsik.
Toto obdobie sme rozobrali v najnovšom rozhovore, kde sme sa pozreli aj na konkrétne čísla trhu a jeho vývoj po konflikte, medializované negatívne skúsenosti investorov, ale tiež na to, na čo by mali ľudia pri kúpe nehnuteľnosti v Dubaji myslieť.
Od vojenského konfliktu, ktorý sa dotkol aj Dubaja, už ubehol nejaký čas. Čo nám posledné týždne a mesiace ukázali?
Najnovšie kompletné údaje ukazujú, že v druhom štvrťroku 2026 dosiahla hodnota rezidenčných predajov 87,94 miliardy AED pri 36 620 transakciách. V porovnaní s prvým štvrťrokom to predstavuje pokles hodnoty približne o 36 % a počtu transakcií o 19 %.
Dôležité však je, že ceny neklesali rovnakým tempom ako transakčná aktivita. V júni sa priemerná cena bytov pohybovala okolo 1 791 AED za štvorcovú stopu, zatiaľ čo pri vilách približne na úrovni 2 325 AED. Obe kategórie tak zostali nad úrovňou spred roka – byty približne o 1,2 % a vily o 5,7 %.
Keď to zhrniem, druhý kvartál priniesol výrazné ochladenie aktivity, ale nie plošný cenový prepad. A to je podľa mňa veľmi dôležitý rozdiel medzi spomalením trhu a jeho kolapsom.
Vyhrotená situácia dozaista rozdelila aj samotných maklérov a pohľad spoločnosti na niektorých z nich. Ako to vnímate vy? Akým spôsobom ste fungovali v rámci Move Hoves?
Krízové obdobie podľa mňa veľmi rýchlo ukázalo rozdiel medzi človekom, ktorý trh skutočne pozná a vie niesť zodpovednosť za svoju komunikáciu, a človekom, ktorý je na trhu len v čase, keď sa všetko predáva takmer samo. Nechcem hodnotiť konkrétnych ľudí ani vytvárať ďalšie konflikty. Každý si mohol na základe konkrétnych činov a správania urobiť vlastný názor.
Za seba môžem povedať, že som sa snažil pomôcť tam, kde som mohol, komunikovať len to, čo sme vedeli overiť, a správať sa tak, aby som sa na svoje rozhodnutia mohol s odstupom času pozrieť bez výčitiek.
Zobraziť tento príspevok na Instagrame
Čo boli najväčšie dezinformácie, ktoré v tom čase internetom kolovali?
Objavovali sa staré fotografie a videá požiarov či výbuchov, ktoré boli prezentované ako aktuálne zábery z Dubaja. Šírili sa dokonca videá z úplne iných krajín, ktoré mali vyvolať dojem, že zachytávajú útoky priamo v Dubaji. Objavovali sa tiež aj tvrdenia, že v meste panuje úplný chaos, nie je dostupný tovar, alebo že Dubaj prakticky prestal fungovať.
Najväčším problémom bolo, že podobné informácie sa často dostávali k ľuďom skôr než oficiálne a overené správy. Ak ste mali v Dubaji rodinu, deti alebo ste nevedeli, či sa nasledujúci deň dostanete domov, každý podobný hoax mohol vyvolať ďalšiu zbytočnú paniku.
Faktom je, že niektorí makléri situáciu zľahčovali. Ako to vnímate vy?
Osobne si myslím, že nebolo správne situáciu zľahčovať. Ak máte v krajine ľudí, ktorí nevedia, čo bude nasledovať, nemôžu sa dostať domov alebo tam majú svoju rodinu a majetok, treba si uvedomiť, akú váhu má v takej chvíli slovo človeka s verejným dosahom.
Rovnako však podľa mňa nebolo správne vytvárať paniku. Najdôležitejšie bolo zachovať pokoj, hovoriť len to, čo vieme overiť, a mať rešpekt k tomu, že pre mnohých ľudí to nebola abstraktná téma zo správ, ale situácia, ktorá sa ich priamo dotýkala. Takto som sa k tomu snažil pristupovať aj ja.
Mnohých zaujíma, aká je reálna situácia dnes. Ako vyzerá život v Dubaji a ako to vyzerá s turistickým ruchom?
Dnes je situácia v Dubaji stabilizovaná a mesto funguje v štandardnom režime. Bežný život, služby, podnikanie aj turizmus fungujú normálne a z každodenného života je vidieť, že sa mesto vrátilo do svojho bežného tempa. To neznamená, že by sme mali zabudnúť na to, čo sa stalo, alebo tvrdiť, že geopolitické riziko neexistuje. Dubaj je súčasťou širšieho regiónu a aj tento faktor musí investor vnímať.
Rozdiel je v tom, že dnes už môžeme hodnotiť situáciu s väčším odstupom a na základe toho, ako mesto aj trh reálne fungujú.
Ak sa pozrieme na konkrétne dáta vašich klientov, aké boli posledné mesiace a ako sa vyvíja situácia teraz?
Pri prenájmoch stále vidíme slušný dopyt. Pri kvalitných a dobre situovaných nehnuteľnostiach dokážeme nájomníkov nachádzať pomerne rýchlo.
V našom vlastnom portfóliu nehnuteľností v správe sa obsadenosť aktuálne pohybuje okolo 76 %. Keď vezmeme do úvahy, že ide o letné mesiace, ktoré sú v Dubaji tradične slabšou sezónou, považujem to za veľmi slušný výsledok.
Zároveň dnes oveľa výraznejšie vidíme rozdiel medzi kvalitne zariadenou, správne nacenenou jednotkou a priemerným bytom. Trh je selektívnejší. Nestačí mať nehnuteľnosť v Dubaji a automaticky očakávať nadpriemerný výsledok. Čoraz viac rozhoduje lokalita, kvalita interiéru, prezentácia, cenová stratégia aj samotná správa.
V médiách sa objavilo viacero článkov o nespokojných investoroch, ktorí na nehnuteľnostiach prerábajú. Niektorí zjavne nie sú spokojní všeobecne, iných poškodil až konflikt. Čo je za tým?
Kvalitná investícia sa začína už pri samotnom nákupe – správnym výberom lokality, developera, projektu, konkrétnej jednotky, ceny a realistického očakávaného výnosu. Rovnako dôležité je klientovi ešte pred nákupom povedať aj to, čo môže byť rizikom. Práve v tom podľa mňa spočíva rozdiel medzi samotným predajom nehnuteľnosti a skutočným investičným poradenstvom.
Ak niekto svoju investíciu dnes vníma ako neúspešnú, treba sa pozrieť na jeho konkrétny príbeh, vstupnú cenu, financovanie, lokalitu, náklady aj očakávania. Nebolo by férové z jednotlivých negatívnych prípadov vytvárať obraz celého trhu.
Dubajský trh je dnes stále veľmi zaujímavý, ale vyžaduje podstatne viac odbornosti, disciplíny a realistických očakávaní než v období, keď ceny rástli takmer naprieč celým trhom.
Je Dubaj stále dobrá investícia? Akú rolu dnes hrá lokalita pri výbere projektu?
Rozhodne môže byť, ale už to nie je trh, kde stačí kúpiť čokoľvek a spoliehať sa na to, že cena automaticky porastie. Dnes je oveľa dôležitejšia celá stratégia – správne kúpiť, správne naceniť, kvalitne nehnuteľnosť spravovať a vedieť reagovať na vývoj trhu.
Lokalita pritom hrá ešte väčšiu úlohu než predtým. V čase, keď kupujúci viac riešia riziko a likviditu, vzniká väčší rozdiel medzi etablovanou lokalitou s reálnym dopytom po bývaní a projektom, ktorý stojí najmä na budúcom prísľube.
To neznamená, že nové rozvojové lokality nedávajú zmysel. Musí však byť veľmi jasné, pre koho bude daná nehnuteľnosť po dokončení určená, kto ju bude prenajímať, aká bude v danej oblasti budúca ponuka a komu ju bude možné o niekoľko rokov predať.
Práve v tomto podľa mňa dnes spočíva najväčšia hodnota kvalitného realitného makléra. Nie v tom, že klientovi ukáže projekt, ale že mu dokáže vysvetliť, prečo má alebo nemá daný projekt v jeho stratégii miesto.
Čo sú najväčšie riziká súčasného dubajského trhu s nehnuteľnosťami?
Jedným z najväčších rizík je určite nesprávny výber makléra, ale nebolo by fér tvrdiť, že je jediný.
Rizikom môže byť preplatený vstup, nekvalitný developer, nevhodná lokalita, príliš veľká budúca ponuka v konkrétnom segmente alebo investičná stratégia postavená na nereálnom očakávanom výnose. Úlohou kvalitného makléra je práve tieto riziká vedieť pomenovať ešte pred nákupom, nie až vo chvíli, keď vznikne problém.
A potom je tu ešte jedna vec: V čase, keď trh rástol takmer sám, sa nehnuteľnosti predávali aj bez veľkej odbornosti. Dnes už to také jednoduché nie je. V náročnejšom trhu môže byť nekvalifikovaný maklér pre investora skutočne väčším rizikom než samotný trh.
Nahlásiť chybu v článku